Новая ставка (абсолютное большинство 50% + 1) и процесс городской трансформации

Решения о сделках, связанных с опасными зданиями, должны приниматься большинством не менее двух третей (2/3) голосов собственников, пропорционально их долям. Упомянутое в законе большинство в две трети голосов не является большинством в две трети от общего числа собственников, а большинством в две трети голосов собственников, пропорционально их долям. (В случае сервитута на этаж/документа о праве собственности на кондоминиум учитываются земельные доли.)

Однако в соответствии со статьей 10 Закона № 7471 «О преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий, и внесении изменений в некоторые законы и Законодательного указа № 375», опубликованного в «Официальном вестнике» 9 ноября 2023 года, фраза «не менее двух третей» была заменена на «простое большинство». Соответственно, для принятия всех решений, касающихся недвижимости, достаточно простого большинства (50% + 1) голосов заинтересованных лиц, пропорционально их долям. Благодаря этой поправке процесс городской трансформации может быть инициирован простым большинством голосов в проектах, где соотношение 2/3 не может быть достигнуто. Статья 10 относится к поправкам к статье 6 Закона № 6306. Пятнадцатый абзац, добавленный к статье 10 Закона № 6306, гласит:

Правило простого большинства в городской трансформации было введено Законом № 6306. Владельцы отдельных помещений в многоквартирном доме или совладельцы объекта недвижимости, если их здание считается опасным и подлежит сносу, могут распорядиться всей недвижимостью, если новое здание или земельный участок остаются пустыми или передаются подрядчику, при условии одобрения двумя третями заинтересованных сторон или совладельцев отдельных помещений.

Согласны ли заинтересованные стороны на снос здания, признанного опасным или расположенного в опасном районе, не имеет значения. Другими словами, даже если заинтересованные стороны единогласно проголосуют за снос зданий, расположенных в зонах риска или в зонах, считающихся безопасными, но не в зонах риска, они не имеют права голоса при принятии решения об их сносе. Снос таких зданий является обязательным.

Для определения замены здания после сноса или принятия необходимых решений после сноса требуется простое большинство голосов. После определения статуса объекта недвижимости, который после сноса стал участком земли, владельцы недвижимости собираются, чтобы решить, как они хотят использовать землю.

Владельцы недвижимости могут выбрать: застроить землю самостоятельно, сдать её в аренду подрядчику в обмен на квартиру, оставить её целиком или продать.

Если все владельцы недвижимости приходят к единогласному решению, проблем не возникает, и единогласное решение применяется к земле. Правило простого большинства применяется, когда заинтересованные стороны не могут прийти к согласию. Если решение по земле не может быть достигнуто, решение, принятое простым большинством, юридически обязательно для исполнения другой группой заинтересованных сторон.