2026 yılı itibarıyla riskli yapılarda toplantı ve karar alma süreçleri, 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile önemli ölçüde kolaylaştırılmıştır. Artık süreçler çok daha hızlı ilerlemekte ve katı tebligat engelleri aşılmaktadır.

İşte 2026 güncel mevzuatına göre riskli yapılarda toplantı daveti süreci:

1. Toplantı Talebi ve Şartlar

• Tek Malik Yeterli: Binanın riskli yapı olduğu kesinleştikten sonra, maliklerden sadece birinin yazılı talebi, tüm maliklerin toplantıya çağrılması için yeterlidir.

• Salt Çoğunluk Hedefi: Toplantının temel amacı, binanın yeniden yapımı, satış veya güçlendirme gibi konularda %50 + 1 (salt çoğunluk) ile karar almaktır. Eskiden aranan 2/3 çoğunluk şartı artık aranmamaktadır.

2. Davet ve İlan Usulü (Yeni Kolaylıklar)

2026 düzenlemesiyle, "ulaşılamayan malik" sorunu ilan yöntemiyle çözülmüştür:

• Ek-12 Formu: Toplantı daveti, yönetmelikte belirlenen Ek-12 numaralı form kullanılarak hazırlanır.

• İlan Süreci: Davet yazısı; ilgili muhtarlıkta veya binanın girişine (bina panosuna) asılmak suretiyle 15 gün süreyle ilan edilir.

• Tebliğ Sayılma: Bu 15 günlük ilan süresinin son günü, tüm paydaşlara (maliklere) tebligatın yapılmış olduğu kabul edilir. Ayrıca her malike tek tek iadeli taahhütlü mektup gönderme zorunluluğu, bu ilan yapıldığı takdirde süreci kilitlemez.

• Elektronik Tebligat: Tapuda elektronik tebligat adresi (UETS) kayıtlı olan maliklere bildirimler bu kanal üzerinden de yapılabilir.

3. Toplantı Gündemi ve Yeri

• Davet metninde toplantının yeri, günü, saati ve gündemi açıkça belirtilmelidir.

• Kritik Kural: Gündemde yer almayan bir konu toplantıda görüşülemez ve karara bağlanamaz. Bu nedenle "Yeniden bina yaptırılması", "Müteahhit seçimi" veya "Pay satışı" gibi maddeler gündeme net yazılmalıdır.

4. Karar ve Tutanak

• İlk Toplantı: Arsa payı oranına göre salt çoğunluk (%50 + 1) aranır.

• İkinci Toplantı: Eğer ilk toplantıda salt çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Ancak karar yeter sayısı her halükarda hisse bazında salt çoğunluktur.

• Tutanak: Alınan kararlar mutlaka bir tutanağa bağlanmalı ve toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır. Bu tutanak, karara katılmayanların paylarının satışı süreci için temel belgedir.

 

Önemli Not: Eğer binanızda yönetici varsa, geleneksel yöntem olan "iadeli taahhütlü mektup" veya "imza karşılığı elden teslim" yöntemlerini de kullanmaya devam edebilirsiniz; ancak hukuki hız ve kesinlik açısından yeni "Muhtarlık/Bina Kapısı İlanı" yöntemi 2026'nın en büyük avantajıdır.